Μαρ172026

Διαμεσολάβηση και εμπράγματες ασφάλειες: Νέες δυνατότητες για εγγραφή και εξάλειψη προσημείωσης και υποθήκης

 

Προσημείωση Υποθήκης

Η προσημείωση υποθήκης λειτουργεί ως προσωρινό μέσο διασφάλισης της απαίτησης του δανειστή. Μέχρι πρόσφατα, η εγγραφή της πραγματοποιούνταν κατ’ αρχήν μόνο ύστερα από δικαστική απόφαση, συνήθως στο πλαίσιο διαδικασίας ασφαλιστικών μέτρων. Αντίστοιχα, για την εξάλειψη της προσημείωσης απαιτούνταν είτε νεότερη δικαστική κρίση είτε συμβολαιογραφική πράξη με δήλωση συναίνεσης του δανειστή.

Η εικόνα αυτή μεταβλήθηκε με τον ν. 5095/2024, ο οποίος τροποποίησε το άρθρο 1274 ΑΚ. Σύμφωνα με τη νέα διατύπωση, ως τίτλος για την εγγραφή ή την εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης μπορούν να χρησιμοποιηθούν, πέρα από τη δικαστική απόφαση και τη διαταγή πληρωμής, και τα πρακτικά διαμεσολάβησης.

Η μεταρρύθμιση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία, διότι εντάσσει τη διαμεσολάβηση σε ένα πεδίο που μέχρι πρότινος ανήκε σχεδόν αποκλειστικά στη δικαστική ή συμβολαιογραφική πρακτική. Ο συμβιβασμός που επιτυγχάνεται μέσω διαμεσολάβησης αποκτά πλέον την ίδια λειτουργική αξία με μια δικαστική απόφαση ή μια συμβολαιογραφική πράξη.

Σε πρακτικό επίπεδο, εφόσον δανειστής και οφειλέτης καταλήξουν σε συμφωνία κατά τη διαδικασία της διαμεσολάβησης – για παράδειγμα λόγω εξόφλησης της απαίτησης ή αναδιάρθρωσης της οφειλής – το πρακτικό διαμεσολάβησης κατατίθεται στο αρμόδιο Πρωτοδικείο και μπορεί να χρησιμοποιηθεί απευθείας ως τίτλος για την καταχώριση της εξάλειψης στο Κτηματολόγιο. Κατά συνέπεια, αποφεύγεται τόσο η σύνταξη συμβολαιογραφικής δήλωσης όσο και η ανάγκη νέας δικαστικής διαδικασίας.

Η δυνατότητα αυτή συμβάλλει ουσιαστικά στη συντόμευση της διαδικασίας και στη μείωση των σχετικών εξόδων, ενώ παράλληλα διευρύνει τον ρόλο των δικηγόρων στη διαχείριση τέτοιων υποθέσεων.

 

Υποθήκη

Η υποθήκη, σε αντίθεση με την προσημείωση, αποτελεί πλήρες εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου. Παραδοσιακά, η άρση της πραγματοποιούνταν είτε μέσω μονομερούς συμβολαιογραφικής δήλωσης του δανειστή σύμφωνα με το άρθρο 1325 ΑΚ, είτε βάσει τελεσίδικης δικαστικής απόφασης.

Σημαντική αλλαγή επήλθε με τον ν. 4640/2019, ο οποίος στο άρθρο 8 παρ. 5 προέβλεψε ότι το πρακτικό διαμεσολάβησης, μετά την κατάθεσή του στο αρμόδιο δικαστήριο, μπορεί να αποτελέσει τίτλο για εγγραφή ή εξάλειψη υποθήκης. Με τον τρόπο αυτό εξομοιώνεται ως προς τη λειτουργία του με συμβολαιογραφικό έγγραφο ή δικαστική απόφαση. Έτσι, η συναίνεση του δανειστή για την εξάλειψη της υποθήκης μπορεί να ενσωματωθεί σε συμφωνία που επιτυγχάνεται ενώπιον διαμεσολαβητή, η οποία δεσμεύει τα μέρη.

Η νομολογία έχει ήδη επιβεβαιώσει την πρακτική εφαρμογή της ρύθμισης αυτής. Ειδικότερα, με την ΜΠρΘ 5009/2024 κρίθηκε ότι το Κτηματολογικό Γραφείο οφείλει να προχωρήσει στην καταχώριση πρακτικού διαμεσολάβησης και να διορθώσει τυχόν ανακριβείς εγγραφές χωρίς να εξετάζει την ουσιαστική βασιμότητα του τίτλου ή τη νομιμότητα προηγούμενων πράξεων. Ο έλεγχος που ασκεί το Κτηματολόγιο περιορίζεται σε τυπικό έλεγχο νομιμότητας και δεν επεκτείνεται στην ουσία της συμφωνίας των μερών.

Ωστόσο, όταν ένα από τα εμπλεκόμενα μέρη είναι το Δημόσιο, ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ, η εξάλειψη υποθήκης μέσω διαμεσολάβησης δεν είναι επιτρεπτή. Στις περιπτώσεις αυτές απαιτείται η τήρηση της προβλεπόμενης δικαστικής ή συμβολαιογραφικής διαδικασίας.

    Οφέλη της διαμεσολάβησης στις εμπράγματες ασφάλειες

Η αξιοποίηση της διαμεσολάβησης για ζητήματα προσημείωσης υποθήκης και υποθήκης παρουσιάζει σημαντικά πρακτικά πλεονεκτήματα:

  1. Ταχύτητα

Η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί ακόμη και σε μία συνεδρία, σε αντίθεση με τον χρόνο που απαιτείται για την έκδοση δικαστικής απόφασης ή τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης.

  1. Μειωμένο κόστος

Το συνολικό κόστος δεν εξαρτάται από το ύψος της απαίτησης, ενώ η καταχώριση στο Κτηματολόγιο αντιμετωπίζεται, ως προς τα τέλη, όπως μια δικαστική απόφαση.

  1. Απλούστευση διαδικασιών

Σε αντίθεση με τις συμβολαιογραφικές πράξεις, δεν απαιτείται η προσκόμιση εγγράφων όπως πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, φορολογική ενημερότητα ή ασφαλιστική ενημερότητα.

  1. Ευελιξία στη διαμόρφωση της λύσης

Τα μέρη έχουν τη δυνατότητα να καθορίσουν ελεύθερα το περιεχόμενο της συμφωνίας τους, διατηρώντας ταυτόχρονα την εκτελεστότητα της.

 

Συμπερασματικά, η διαμεσολάβηση εξελίσσεται σε ένα ιδιαίτερα αποτελεσματικό εργαλείο για τους δικηγόρους τόσο ως προς την εγγραφή όσο και ως προς την εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης και υποθήκης. Η αναγνώριση του πρακτικού διαμεσολάβησης ως τίτλου ισοδύναμου με δικαστική απόφαση ή συμβολαιογραφικό έγγραφο οδηγεί σε απλούστερες, ταχύτερες και οικονομικότερες διαδικασίες.

Παράλληλα, η πρακτική αυτή δεν λειτουργεί μόνο ως μέσο επίλυσης διαφορών, αλλά και ως ένα νέο πλαίσιο συνεργασίας μεταξύ δικηγόρων και διαμεσολαβητών, ενισχύοντας τον ρόλο των δικηγόρων ως βασικών συμβούλων σε ζητήματα εμπραγμάτων σχέσεων. Υπό αυτή την έννοια, η αξιοποίηση της διαμεσολάβησης για την εγγραφή ή την εξάλειψη εμπραγμάτων ασφαλειών αποτελεί μια σημαντική καινοτομία που μπορεί να ενσωματωθεί δημιουργικά στη σύγχρονη δικηγορική πρακτική.